华霖资本
4月28日，广州市政府官方网站披露，将全面推行新建商品房“网签即预告”登记新模式，通过系统直连实现商品房买卖合同网签备案与预告登记同步办理。
笔者用大白话给各位南方+房产频道的读者翻译一下，“一房多卖”“先卖后抵”以及隐瞒土地抵押查封等限制状态导致无法正常办理过户等顽疾，长期困扰着房地产市场。监管部门此番重拳出击，目的是搭建一道“数字防火墙”，通过对房地产市场治理模式上的深刻转型，从源头上遏制楼市交易中“一女多嫁”甚或是“骗婚”的现象。
平心而论，广州市有关部门这次下手“够狠够准”，不但直接抓住了市场的痛点，而且一棍子就打在了卖房者的“七寸”上。所以，新政刚出来，笔者就马上听到一些买房的朋友在讨论，说“数字防火墙”是保障老百姓财产和交易安全的民生工程啊。
一房多卖，又称房屋多重买卖，是指出卖人以同一房屋为标的物订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为，被业内人士形象地比喻成“一女多嫁”，这当然是一种违法行为。过去这些年，发生在我们身边的“一房多卖”和“先卖后抵”现象华霖资本，其实并不少见。
为什么有些开发商或业主要搞“一房多卖”的把戏，在笔者看来，一般有两种原因，一是存心欺诈，二是资金断裂。不管出于何种动机和原因，其结果都会给买房者的经济利益造成巨大损失，同时扰乱市场正常秩序，制造各种社会矛盾，给社会稳定埋下隐患。至于这类开发商和业主为何能够屡屡得逞，无非是利用了购买者法律意识不强、警惕性不高以及爱贪小便宜的弱点，加上房地产权属登记制度存在缺陷以及房地产交易监管的不完善，总是能够给一些投机倒把的人钻到漏洞。
广州正在通过建立数字防火墙，填补“一房多卖”技术漏洞。资料图片
在一二线城市华霖资本，一套房动辄几百万元，甚至上千万元，一旦遭遇“一房多卖”现象，很可能就要贴上一家几代人的财产积蓄，其惨痛代价是许多企业和家庭都无力承受的。
根据媒体公开报道，2022年，广州某本土房企（已破产重组）曾将位于天河区的某大型商业综合体项目中同一套300㎡写字楼单元，分别出售给三家企业，并通过伪造备案章、窜改网签系统数据规避监管，同时利用不同销售团队信息隔绝，制造“房源未售”假象，收取购房款后，将资金转入关联公司账户用于偿还债务。最后结果是，三家购房者均完成网签但无法办理产权证，案发后法院判决开发商构成合同诈骗罪，但因企业破产，购房者仅追回32%房款。为此，广州市有关部门后来升级了网签系统，增加人脸识别和短信二次验证环节，填补“一房多卖”技术漏洞。
2020年，佛山某开发商在三水区开发的文旅项目××新城中，通过伪造国土局解押证明，将已抵押的48套别墅“解封”并出售。其犯罪手法是采取与购房者签订阴阳合同的方式，低价合同用于网签备案，高价合同用于实际收款；收取房款后未进入监管账户，直接转入个人账户。结果购房者办理入住后发现房屋仍处于抵押状态。后来，佛山市公安局立案侦查，抓获犯罪嫌疑人7名，涉案金额2.3亿元；2022年法院判决开发商构成伪造国家机关公文罪，主犯获刑15年。
2021年，深圳某中小型房企在龙岗区开发的住宅项目中，将已售出的216套房源再次抵押给信托公司，套取融资12.8亿元。在购房者支付首付后，开发商采取拖延办理网签备案的办法，利用“网签—抵押”时间差，将房源抵押给金融机构；同时，通过虚假承诺“抵押不影响交房”诱导购房者全款支付。结果项目烂尾后，抵押权人申请查封房产，购房者面临“房财两空”；2023年，法院虽判决抵押合同无效，但购房者仍须通过破产清算程序主张权益。
类似的现象在全国各地不胜枚举。为了对开发商的违法和失信行为严防死守，广东各地监管部门在治理模式上不断改革，重心逐步从“事后追责”转向“事前防范”。譬如，深圳探索建立预售资金“监管银行+公证提存”双保险机制，确保资金专款专用。佛山实践中已推出“房屋交易二维码”，购房者扫码可查房源全生命周期信息。东莞则开始实施“购房资格前置审核”，外地购房者需先完成产权调查再签约。而广州最近推行的治理模式改革，则通过“网签即预告”的新政，实现房屋状态实时核验，抵押、查封等信息自动拦截交易。
维护交易安全，是促进房地产平稳健康发展核心基础。资料图片
有专家认为，广州实际是从技术重构、资金监管和权利公示等多个环节同时入手，为购房者建起“三道防火墙”，重构购房者、开发商、金融机构的权利格局，不仅可以通过住建、规自、政数局等部门的行政协同，破除“数据孤岛”，而且可以通过数字技术建立风险预警模型。当开发商资金异常、频繁抵押等18项风险指标触发阈值时，系统自动推送预警信息至监管部门，实现“治未病”的监管升级。新政电子预告登记证明具有法定物权效力，未经购房者同意，已售房源不得办理抵押、转移登记，从根本上杜绝“一房二主”的可能。
而随着全国不动产登记“一张网”加速构建，开发商的违规成本将指数级上升。根据公开信息，广州已有3家房企因试图绕开新政被列入行业黑名单，这种“一处失信、处处受限”的机制，正在倒逼行业回归诚信经营。
南方+记者 冯善书华霖资本
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